Arrematante de imóvel não é obrigado a pagar dívidas tributárias anteriores à arrematação

Em decisão recente, a Justiça de São Paulo reconheceu que um arrematante de imóvel adquirido em leilão público não pode ser responsabilizado por dívidas tributárias relativas a períodos anteriores à aquisição. A sentença foi proferida pelo juiz Mario Henrique Gebran Schirmer, da Vara Única da Comarca de Porangaba.

Segundo o processo, o imóvel foi adquirido por meio de hasta pública realizada em fevereiro de 2022. No momento em que o novo proprietário solicitou a guia de pagamento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) relativo ao período posterior à arrematação, a prefeitura local se recusou a emitir o documento parcial. O município exigiu o pagamento integral da dívida, que incluía tributos de exercícios anteriores à compra, de 2017 a 2022.

A situação levou o arrematante a ingressar com mandado de segurança, argumentando que não poderia ser responsabilizado por débitos anteriores à aquisição, já que a compra se deu por hasta pública — o que caracteriza uma “aquisição originária”, nos termos da legislação tributária.

O juiz acolheu os argumentos da defesa, fundamentando a decisão no artigo 130 do Código Tributário Nacional (CTN), que dispõe:

“Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis […] sub-rogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação.”

O parágrafo único do mesmo artigo, porém, especifica que, no caso de arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre apenas sobre o valor pago no leilão.

“O adquirente não pode ser responsabilizado pelo pagamento dos débitos tributários relativos a fatos imponíveis ocorridos em momento anterior à realização da hasta pública”, destacou o magistrado.

A decisão também se alinha ao entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que, ao julgar o Tema 1.134, firmou a seguinte tese:

“Diante do disposto no art. 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional, é inválida a previsão em edital de leilão atribuindo responsabilidade ao arrematante pelos débitos tributários que já incidiam sobre o imóvel na data de sua alienação.”

Certidão negativa e proibição de cobrança

Com a sentença, a prefeitura de Porangaba está obrigada a emitir certidão negativa de débitos em nome do novo proprietário e deve se abster de adotar medidas como protesto ou negativação em cadastros de inadimplência relacionados às dívidas anteriores à arrematação.

A Justiça também determinou que os débitos anteriores devem ser atribuídos “a quem de direito”, ou seja, ao antigo proprietário do imóvel, não ao arrematante.

A decisão confirma medida liminar anteriormente concedida pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, que havia suspendido a cobrança até o julgamento definitivo da ação.

Segurança jurídica para leilões

A decisão é relevante não apenas para o caso específico, mas também como reforço à segurança jurídica de quem participa de leilões judiciais. Apesar da jurisprudência já firmada, ainda é comum que administrações municipais tentem responsabilizar os novos proprietários por tributos vencidos antes da aquisição.

“A jurisprudência é clara ao proteger o arrematante de dívidas preexistentes, mas ainda vemos tentativas administrativas de contrariar a norma, o que prejudica a segurança jurídica dos leilões”, apontou um advogado tributarista ouvido pela reportagem.

O papel do mandado de segurança

O caso também reforça a utilidade do mandado de segurança como instrumento constitucional para proteger direitos líquidos e certos violados por atos abusivos ou ilegais do poder público. Conforme a Lei 12.016/2009, esse tipo de ação não exige produção de provas, sendo necessária apenas a demonstração imediata do direito lesado.

“O direito invocado, para ser amparável por mandado de segurança, há de vir expresso em norma legal e trazer em si todos os requisitos e condições de sua aplicação”, diz a sentença, com base na doutrina de Hely Lopes Meirelles.

O que acontece agora

A decisão, datada de 9 de maio de 2025, ainda está sujeita a reexame necessário, como prevê a legislação. Caso a prefeitura não recorra, o processo seguirá para confirmação por instância superior.

Independentemente disso, o entendimento reforça o direito do arrematante de imóvel em leilão judicial de não arcar com débitos tributários que não são de sua responsabilidade legal.

Baixe a decisão: https://shre.ink/eXl0