Justiça determina registro de hipoteca em imóvel com alienação fiduciária

A 21ª Câmara Cível Especializada do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) reformou uma decisão da Comarca de Belo Horizonte e determinou que um Cartório de Registro de Imóveis registre uma hipoteca em segundo grau sobre um imóvel que já possui alienação fiduciária em favor de outro credor. A decisão representa um importante avanço na interpretação do "Marco Legal das Garantias" (Lei nº 14.711/2023), que permite a coexistência de garantias sobre o mesmo bem.

O caso

O proprietário do imóvel, avaliado em quase R$ 2 milhões, solicitou o registro de uma hipoteca como garantia para uma nova operação financeira. O bem já havia sido dado em alienação fiduciária para uma administradora de consórcios, o que levou a oficiala do Cartório de Registro de Imóveis a levantar dúvida quanto à possibilidade de coexistência dessas garantias.

A recusa do cartório foi respaldada pela Vara de Registros Públicos, que determinou que a serventia não realizasse o registro da hipoteca. No entanto, o proprietário recorreu ao TJMG, argumentando que a legislação vigente permite esse tipo de operação e que os direitos dos credores estariam preservados.

Decisão do Tribunal

O relator do caso, desembargador Marcelo de Oliveira Milagres, acolheu o recurso e determinou que o cartório efetue o registro da hipoteca. Em sua decisão, ele destacou que a Lei nº 14.711/2023 autoriza a existência de garantias sucessivas sobre um mesmo imóvel, desde que respeitadas certas condições, como a ausência de obrigação anterior garantida pelo bem.

Segundo o desembargador, a alienação fiduciária e a hipoteca são garantias distintas para obrigações igualmente diferentes, e a coexistência entre elas não gera conflito jurídico. Ele ressaltou que a prioridade registral continua sendo respeitada, garantindo os direitos dos credores.

O magistrado ainda explicou que, enquanto a dívida da alienação fiduciária estiver pendente, a propriedade do imóvel pertence ao credor fiduciário original. No entanto, isso não impede que o bem seja dado como garantia em outras operações, desde que cumpridos os requisitos legais.

Relevância da decisão

O voto do relator foi acompanhado pelos desembargadores Marcelo Rodrigues e Adriano de Mesquita Carneiro. Em sua manifestação, Marcelo Rodrigues citou um trecho de seu livro Tratado de registros públicos e direito notarial (2023), reforçando que o avanço nos registros imobiliários deve eliminar burocracias desnecessárias e garantir mais segurança às operações financeiras.

A decisão do TJMG reforça o entendimento de que a Lei nº 14.711/2023 trouxe maior flexibilidade ao mercado imobiliário e financeiro, permitindo novas formas de captação de crédito sem comprometer a segurança jurídica.

Com essa determinação, o cartório agora deve registrar a hipoteca de maneira precisa, garantindo que, após a quitação do contrato de alienação fiduciária, a propriedade do imóvel seja consolidada corretamente ao devedor original.

A medida representa um avanço na aplicação do "Marco Legal das Garantias" e pode servir como referência para outros casos semelhantes em todo o país.