Não cabe ao Oficial de Registro de Imóveis aferir valor de tributo existente em suposto excedente de capital integralizado

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Uma decisão da 1ª Vara de Registros Públicos de São Paulo reforçou que os cartórios não podem exigir a comprovação de pagamento do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) sobre a diferença entre o valor de mercado de um imóvel e o valor declarado quando ele é utilizado para integralização de capital social em uma empresa. A sentença foi proferida pela juíza Renata Pinto Lima Zanetta no processo que envolve o 4º Oficial de Registro de Imóveis da Capital e a empresa ARCA RSA Participações Ltda.

O impasse começou quando o cartório recusou registrar um instrumento particular de constituição da sociedade, alegando que não havia comprovação do recolhimento do ITBI sobre a diferença entre o valor venal de referência do imóvel e o valor efetivamente declarado na integralização do capital social da empresa. Segundo o cartório, a legislação obriga os registradores a fiscalizarem rigorosamente o recolhimento dos tributos sob pena de responsabilidade pessoal.

A empresa, por sua vez, apresentou declaração de não incidência tributária emitida pela Prefeitura de São Paulo, na qual consta que o imóvel foi avaliado em R$ 102.564,15, valor que corresponde ao que foi usado para a integralização do capital. A defesa argumentou que, de acordo com o artigo 156, parágrafo 2º da Constituição Federal, o ITBI não incide sobre a transferência de bens imóveis para integralização de capital social.

Na sentença, a magistrada destacou que não cabe ao registrador avaliar se o valor declarado está abaixo do valor venal de mercado. A decisão segue entendimento recente do Conselho Superior da Magistratura (CSM) do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), que determinou que a função do cartório se limita a verificar se há ou não recolhimento do imposto ou declaração de imunidade fiscal, não competindo ao oficial questionar o montante declarado.

“O registrador não pode exigir o recolhimento do ITBI se o próprio ente tributante, no caso a Prefeitura, concordou com o pedido de imunidade apresentado”, afirmou a juíza. A decisão também ressalta que eventuais questionamentos sobre o valor atribuído ao imóvel devem ser tratados em procedimento administrativo próprio, conduzido pela autoridade fiscal, e não no âmbito do registro de imóveis.

A sentença seguiu ainda o que foi estabelecido no julgamento do Tema 1.113 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que definiu que a base de cálculo do ITBI é o valor de mercado do imóvel, mas que a exigência do imposto, especialmente em situações de imunidade tributária como a integralização de capital, não cabe aos cartórios. Isso também dialoga com decisões anteriores do Supremo Tribunal Federal (STF) que já haviam reforçado o entendimento de que a data do fato gerador do ITBI é o momento do registro, e não o da lavratura do ato.

A juíza também destacou que a exigência feita pelo cartório contrariava decisões recentes do próprio Tribunal de Justiça de São Paulo. Em março de 2025, no julgamento de uma apelação cível, o CSM afirmou que a divergência entre os valores declarados pelo contribuinte e os valores venais de referência não autoriza o cartório a impor exigência de ITBI sobre essa diferença.

Com isso, a sentença julgou improcedente a dúvida suscitada pelo cartório e determinou que o registro do imóvel, no contexto da constituição da empresa, fosse efetivado. A decisão também ordenou que o cartório informe o ingresso do título à Prefeitura de São Paulo, enviando as principais peças do processo para conhecimento da administração tributária municipal.

Não houve condenação em custas processuais, despesas ou honorários advocatícios.

Decisão reforça segurança jurídica

A decisão tem impacto relevante para empresários que usam bens imóveis como forma de integralizar o capital social de novas empresas. Ao reafirmar que a verificação de possíveis diferenças de valor é competência exclusiva da administração tributária e não dos cartórios, a sentença contribui para reduzir entraves burocráticos e dá maior segurança jurídica às operações societárias.

Apesar disso, a própria sentença esclarece que, caso a autoridade fiscal entenda que houve subavaliação do imóvel, ela poderá instaurar procedimento administrativo específico para cobrar eventual diferença de imposto, se for o caso. A atuação do cartório, no entanto, deve se restringir à análise documental quanto à existência de declaração de imunidade ou de recolhimento do ITBI, sem adentrar no mérito do valor.

Processo n.º 1063092-52.2025.8.26.0100 - TJSP