STJ analisará se leilão extrajudicial deve informar restrições ambientais em edital

Decisão pode criar jurisprudência sobre a exigência de transparência em leilões de imóveis com alienação fiduciária

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) irá definir se os editais de leilões extrajudiciais precisam obrigatoriamente mencionar restrições ambientais dos imóveis ofertados. A decisão terá implicações diretas para o mercado imobiliário e para os procedimentos de recuperação de crédito por meio de alienação fiduciária.

O caso que motivou a discussão envolve um imóvel localizado em Campinas (SP), leiloado extrajudicialmente e adquirido por uma empresa que afirma não ter sido informada de que o terreno possui restrições ambientais severas — trata-se de uma área com contaminação do solo e das águas, conforme decreto municipal.

As informações sobre as limitações ambientais não constavam no edital do leilão, e por isso a compradora acionou judicialmente os responsáveis pela venda, pedindo a anulação do negócio e a devolução dos valores pagos. As instâncias inferiores acolheram os argumentos e anularam o leilão, entendendo que o edital deveria conter todos os detalhes relevantes sobre o bem, inclusive seus ônus e restrições.

O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) baseou sua decisão no artigo 886, inciso VI, do Código de Processo Civil (CPC), que trata da alienação judicial e determina a inclusão de ônus sobre os bens nos editais de leilão. Agora, caberá à 3ª Turma do STJ decidir se essa exigência também se aplica aos leilões extrajudiciais, regidos por norma distinta.

Disputa sobre regras aplicáveis

O recurso ao STJ foi apresentado pela parte responsável pela condução do leilão, que foi condenada a devolver os valores recebidos a título de comissão. A defesa sustenta que a decisão do TJ-SP incorreu em erro ao aplicar ao leilão extrajudicial normas próprias do leilão judicial.

A Lei n.º 9.514/1997, que regula a alienação fiduciária de bens imóveis, não impõe exigências específicas quanto ao conteúdo do edital. Ela apenas estabelece prazos e formalidades relativas à comunicação ao devedor e à consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário — etapas que, no caso concreto, foram corretamente cumpridas.

Para os advogados, não há base legal para exigir que os editais de leilão extrajudicial incluam todas as restrições ambientais ou urbanísticas dos imóveis. Afirmam que a solução adotada pelo TJ-SP ignora as diferenças fundamentais entre os dois tipos de leilão.

Diferença entre leilões judiciais e extrajudiciais

O principal argumento da defesa está centrado na natureza jurídica distinta entre os leilões judiciais e extrajudiciais. Enquanto o primeiro decorre de um processo judicial e cumpre uma ordem do juiz para executar bens de devedores inadimplentes, o segundo decorre de uma relação contratual entre credor e devedor no âmbito da alienação fiduciária, com regramento próprio.

A defesa ressalta que a aplicação das regras de um instituto a outro exigiria justificativa robusta, o que não foi apresentado no caso em análise.

Também foi destacado que ampliar as exigências para os leilões extrajudiciais pode trazer insegurança jurídica para operações já realizadas e encarecer o crédito ao consumidor final.

Efeitos para o setor de crédito e mercado imobiliário

A decisão poderá estabelecer um novo padrão para os editais de leilões extrajudiciais, influenciando milhares de transações futuras.

Embora o Código de Processo Civil trate especificamente dos leilões judiciais, o entendimento do TJ-SP ao estender a norma ao leilão extrajudicial sinaliza uma tendência de aumento de transparência e proteção ao comprador, mesmo fora do Judiciário.

Por outro lado, a defesa considera que o edital do leilão questionado cumpriu com os requisitos de um negócio jurídico típico.

O STJ ainda não definiu data para o julgamento do recurso, que tramita sob o número AREsp 2.471.891.