STJ decide que imóvel com alienação fiduciária não pode ser penhorado para pagar dívida condominial sem citação do banco

A Terceira Turma reforçou entendimento de que o credor fiduciário deve integrar a execução antes de qualquer penhora

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirmou que imóveis com cláusula de alienação fiduciária, ou seja, vinculados a contratos de financiamento, não podem ser penhorados para quitar dívidas condominiais se o credor fiduciário, não for incluído na ação de execução. A decisão foi proferida pela Terceira Turma, sob relatoria do ministro Moura Ribeiro, que negou provimento a recurso especial interposto por um condomínio de São Paulo.

O condomínio buscava reverter decisão do Tribunal de Justiça paulista que havia limitado a penhora aos direitos aquisitivos da devedora, e não ao imóvel em si, que estava alienado fiduciariamente a uma instituição financeira. Na prática, o condomínio pretendia usar o próprio imóvel como garantia para receber valores devidos por taxas condominiais.

Segundo o voto do ministro Moura Ribeiro, a posição do STJ segue entendimento recente da Segunda Seção, que consolidou o entendimento de que, mesmo sendo as dívidas condominiais de natureza propter rem, ou seja, ligadas ao próprio bem, o credor fiduciário precisa ser citado para integrar a execução.

"Somente é possível a penhora de bem alienado fiduciariamente, ainda que para a satisfação de taxas condominiais dele decorrentes, quando o credor fiduciário for citado para integrar a execução."

Entendimento consolidado no STJ

A decisão faz referência a precedente da Segunda Seção, julgado em março de 2025, que tratou do mesmo tema. Naquele julgamento, a Corte entendeu que, embora o condomínio possa cobrar taxas de quem detém o uso do imóvel, o credor fiduciário, que é o proprietário até a quitação total do financiamento, deve ser parte da execução para que o processo ocorra de forma válida e justa.

A natureza propter rem da dívida condominial continua reconhecida, o que significa que a obrigação acompanha o imóvel. Entretanto, o STJ reforçou que não se pode violar o direito de propriedade do credor fiduciário sem que ele tenha oportunidade de se manifestar no processo.

Direitos aquisitivos x propriedade

No caso analisado, a Justiça paulista havia decidido que a devedora fiduciante, a pessoa que financiou o imóvel, não é proprietária plena do bem, possuindo apenas direitos aquisitivos até a quitação do contrato. Dessa forma, a penhora só poderia recair sobre esses direitos, e não sobre o imóvel, que permanece registrado em nome do credor fiduciário.

O condomínio recorreu ao STJ alegando que o artigo 964, inciso III, do Código Civil permitiria a penhora do bem que deu origem à dívida, mesmo estando sob alienação fiduciária. No entanto, o argumento foi rejeitado por unanimidade.

Repercussão para condomínios e financiamentos

A decisão tem impacto direto em condomínios e instituições financeiras, uma vez que reforça a necessidade de observar a titularidade do bem e os limites legais da cobrança judicial. Para os condomínios, a medida significa que, em casos de inadimplência de imóveis financiados, será indispensável incluir o banco credor na ação de execução para que a cobrança seja eficaz.

Unanimidade na decisão

A Terceira Turma acompanhou integralmente o voto do relator, ministro Moura Ribeiro. Votaram com ele os ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva. O julgamento ocorreu em sessão virtual realizada entre os dias 28 de outubro e 3 de novembro de 2025.

Com a decisão, o STJ manteve o acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo e negou provimento ao recurso especial do condomínio, consolidando o entendimento de que, sem a citação do credor fiduciário, a penhora do imóvel é juridicamente inviável.

Fonte: STJ

REsp 2.237.090