STJ pode rever regra sobre dívida de condomínio e responsabilizar tanto comprador quanto vendedor

Segunda Seção decide revisar tese que isentava antigo proprietário de pagar despesas condominiais após a entrega do imóvel, mesmo sem ciência do condomínio

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, por unanimidade, revisar o entendimento firmado no Tema Repetitivo n.º 886, que trata da responsabilidade pelo pagamento de dívidas condominiais após a posse do imóvel ser transferida para o comprador. A decisão, proferida no último dia 21 de maio, pode mudar o cenário jurídico envolvendo promissários compradores e vendedores de imóveis, e já resultou na suspensão de todos os recursos que discutem a mesma questão nos tribunais de segunda instância e no próprio STJ.

O novo julgamento pretende esclarecer se o antigo proprietário (promitente vendedor) continua responsável por dívidas de condomínio mesmo após a posse do bem ser transferida, ainda que o condomínio não tenha sido formalmente informado da transação.

Na prática atual, baseada no entendimento do Tema 886, o vendedor não responde pelas cotas condominiais vencidas após a entrega da posse ao comprador, desde que haja “ciência inequívoca” do condomínio sobre a transação. Com a nova proposta, essa exigência pode cair, e ambos – comprador e vendedor – poderão responder de forma conjunta pelas dívidas, com base na natureza “propter rem” da obrigação condominial.

Nova interpretação em debate

A relatora do caso, ministra Maria Isabel Gallotti, destacou que o entendimento anterior precisa ser revisto à luz da chamada “teoria da dualidade do vínculo obrigacional”. Segundo ela, mesmo sem se beneficiar dos serviços condominiais, o promitente vendedor, por ainda figurar como proprietário no registro de imóveis, garante a dívida com o próprio bem.

“A dívida condominial é de natureza propter rem, ou seja, adere ao imóvel e o acompanha, independentemente de quem esteja na posse”, explicou a ministra. Nesse sentido, mesmo que o comprador esteja usufruindo da unidade, o vendedor, ainda formalmente dono, pode ser cobrado, especialmente se o bem estiver vinculado à dívida.

Impacto no mercado imobiliário

O recurso especial que levou à revisão foi interposto pela empresa LME Construtora e Incorporadora Ltda., que alegava não ter responsabilidade pelas dívidas do imóvel vendido, pois o comprador já estava na posse e o condomínio tinha conhecimento da transação.

O Tribunal de Justiça de São Paulo, no entanto, entendeu que a construtora, ainda constando como proprietária na matrícula do imóvel, deveria figurar no polo passivo da execução, com base na obrigação solidária entre vendedor e comprador.

Com a afetação do caso ao rito dos recursos repetitivos, a decisão do STJ irá uniformizar a jurisprudência nacional, e terá impacto direto sobre centenas de processos semelhantes em andamento. Advogados, incorporadoras, imobiliárias e condomínios aguardam com atenção o novo julgamento.

Conflito de entendimentos

A revisão foi motivada pela crescente divergência entre decisões das turmas de Direito Privado do STJ. Parte dos julgadores passou a interpretar de forma mais rigorosa o papel do vendedor, mesmo após a transferência de posse.

Nos últimos anos, várias decisões apontaram para a responsabilidade concorrente entre vendedor e comprador, afastando a ideia de que a ciência inequívoca do condomínio seria condição indispensável para a exclusão do antigo proprietário da cobrança.

Próximos passos

O processo será agora rediscutido em julgamento futuro da Segunda Seção do STJ. Enquanto isso, o tribunal determinou a suspensão de todos os recursos especiais e agravos que tratam da mesma questão nos tribunais do país.

Além disso, entidades como a Associação Nacional da Advocacia Condominial (ANACON), a FEBRABAN, a ABECIP, a ABRAINC e a Caixa Econômica Federal foram convidadas a se manifestar como amici curiae (amigos da corte) no prazo de 30 dias.

Essa ampla consulta deve ampliar o debate e garantir uma decisão que leve em conta os impactos econômicos, jurídicos e sociais da revisão da tese.

O que está em jogo

A mudança no entendimento pode gerar maior segurança jurídica para os condomínios, que teriam duas opções de cobrança (comprador e vendedor) para garantir o pagamento das cotas em atraso. Por outro lado, pode criar novos desafios para vendedores e construtoras, que passariam a responder por dívidas mesmo após transferirem a posse do bem.

A discussão também tem reflexos na análise da boa-fé das partes, do uso do imóvel e da formalização dos contratos. Em muitos casos, a posse do imóvel é transmitida antes da formalização no cartório, o que gera uma “zona cinzenta” de responsabilidade.

Como destacou a relatora, “o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia do pagamento da dívida, podendo ser penhorado mesmo que o proprietário não tenha sido parte da ação originária”.

Fonte: STJ - Superior Tribunal de Justiça

Faça download da decisão: https://shre.ink/tema886