STJ - Teoria do adimplemento substancial não se aplica à adjudicação compulsória

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STJ afirma que a adjudicação compulsória exige quitação total do contrato, mesmo quando há prescrição das parcelas restantes, afastando a aplicação da teoria do adimplemento substancial.

Por decisão unânime da Terceira Turma, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) negou provimento a um recurso especial que buscava a adjudicação compulsória de um imóvel com base na tese do adimplemento substancial, mesmo sem a quitação integral do valor contratado. O julgamento foi relatado pela ministra Nancy Andrighi e reafirma o entendimento de que a quitação total do preço é indispensável nesse tipo de ação, ainda que o saldo remanescente da dívida esteja prescrito.

O caso envolveu a compra de um lote urbano em um condomínio localizado em José Bonifácio, no interior de São Paulo. Os autores da ação adquiriram o imóvel em 2007 por R$ 56.969,00, com pagamento parcelado, e alegaram ter quitado aproximadamente 81,77% do valor total. A última parcela venceu em dezembro de 2011 e, segundo os recorrentes, desde então a vendedora não realizou qualquer cobrança, o que, em sua visão, configuraria prescrição da dívida.

Com base nesses argumentos, os compradores ingressaram com ação pedindo o reconhecimento da prescrição do saldo devedor e a consequente adjudicação compulsória do imóvel. A sentença de primeira instância foi favorável, determinando a transferência da propriedade. Contudo, o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) reformou parcialmente a decisão, reconhecendo a prescrição da dívida, mas negando o pedido de adjudicação compulsória.

Inconformados, os autores recorreram ao STJ, alegando que a aplicação da teoria do adimplemento substancial deveria permitir a regularização do imóvel em seu nome, mesmo sem o pagamento da totalidade do contrato. Argumentaram que, diante da expressiva parte quitada e da ausência de cobrança por parte da vendedora, seria injusto impedir a adjudicação compulsória.

A ministra Nancy Andrighi, relatora do caso, rejeitou os argumentos. Em seu voto, destacou que a adjudicação compulsória exige o cumprimento integral do valor estipulado no contrato de promessa de compra e venda. Segundo ela, a teoria do adimplemento substancial não se aplica a esse tipo de ação.

“Essa construção teórica tem por objetivo precípuo impedir que o credor resolva a relação contratual em razão de inadimplemento de ínfima parcela da obrigação. A via judicial para esse fim é a ação de resolução contratual”, explicou.

Ainda segundo o entendimento da relatora, a teoria em questão, embora baseada na boa-fé objetiva, tem como finalidade evitar a extinção de contratos em situações de inadimplemento irrelevante, o que não se aplica à adjudicação compulsória.

“Embora não disponha de previsão legal expressa, a teoria do adimplemento substancial é uma decorrência da boa-fé objetiva que deve nortear as relações negociais; nesse sentido, busca assegurar a preservação do contrato quando a parcela do inadimplemento mostrar-se desprezível quando cotejada com o que já foi adimplido”, registrou.

Mesmo reconhecendo que os compradores haviam quitado aproximadamente 80% do contrato, a ministra considerou isso insuficiente para permitir a adjudicação do bem. O STJ ressaltou que o não pagamento integral é um “óbice intransponível” à pretensão dos autores.

“Pelos fundamentos anteriormente expostos, a teoria do adimplemento substancial é inaplicável à adjudicação compulsória, que exige a quitação integral do preço, ainda que tenha ocorrido a prescrição das parcelas que perfazem o saldo devedor”, decidiu Andrighi.

A decisão também indicou que, caso desejem regularizar a propriedade do imóvel, os autores terão de buscar outras vias, como a celebração de um acordo com a empresa vendedora para formalizar a escritura definitiva, ou o ajuizamento de uma ação de usucapião, desde que preenchidos os requisitos legais.

“Os recorrentes dispõem de dois caminhos para a regularização da situação do imóvel: a celebração de acordo com a recorrida, de tal modo que essa última se proponha à outorga da escritura definitiva, ou o ajuizamento de ação de usucapião, se estiverem presentes os requisitos legalmente exigidos para o reconhecimento da prescrição aquisitiva”, concluiu a relatora.

Com a decisão, o STJ consolida a jurisprudência no sentido de que o instituto da adjudicação compulsória depende estritamente da comprovação de quitação integral, independentemente de prescrição das parcelas ou da aplicação de teorias como a do adimplemento substancial.

Faça o download da decisão: REsp 2.207.433