TJMT reafirma: sem registro no cartório de imóveis, não se adquire o domínio

O Tribunal de Justiça de Mato Grosso (TJMT) negou provimento ao recurso de apelação em uma ação de embargos de terceiro envolvendo a disputa pela posse de um imóvel em Primavera do Leste. A decisão, proferida pelo relator Marilsen Andrade Addario, reforça o entendimento de que, entre duas pessoas que adquirem um mesmo bem, a que registra primeiro a escritura de compra é considerada legalmente a proprietária.

O caso gira em torno de um imóvel de 75 m² com uma casa de três cômodos, localizado no bairro Parque Eldorado. A parte apelante alegava ter adquirido o imóvel em 2004 por meio de um contrato particular de compromisso de compra e venda, não registrado em cartório, tampouco com reconhecimento de firma das assinaturas.

Leilão extrajudicial e posse plena

O imóvel em questão foi arrematado em leilão extrajudicial, promovido por um banco após a consolidação da propriedade fiduciária, motivada pelo inadimplemento de uma cédula de crédito. O arrematante cumpriu todos os trâmites legais, incluindo o registro da escritura pública e o pagamento dos tributos em atraso, obtendo a imissão plena na posse apenas em 2020.

Na tentativa de reaver a posse, a parte recorrente ajuizou os embargos de terceiro, argumentando que possuía direitos sobre o imóvel desde a assinatura do contrato informal em 2004, apoiada por prova testemunhal. Alegava também que, por ser legítima possuidora, a penhora deveria ser desfeita.

Inconsistência documental e fragilidade probatória

Para o magistrado relator, o recurso não poderia prosperar. Ele destacou que, apesar de a legislação permitir a oposição de embargos com base em contrato de compra e venda não registrado, é imprescindível comprovar o exercício da posse com documentos válidos e robustos.

“No caso, o contrato de compra e venda não foi registrado e não possui reconhecimento de firma dos contratantes, o que fragiliza sua validade perante terceiros”, afirmou o desembargador. Além disso, observou-se que a suposta vendedora do imóvel, anos depois, já havia perdido outra ação judicial que contestava o leilão.

O relator citou dispositivos do Código de Processo Civil e do Código Civil para sustentar seu voto, como o artigo 1.245, que exige o registro do título de propriedade para que a transferência de domínio se concretize, e o artigo 1.227, que reforça a aquisição de direitos reais somente mediante registro público.

Boa-fé e diligência premiadas

O entendimento do TJMT está em consonância com a jurisprudência de outros tribunais e do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que adotam a máxima “quem não registra, não é dono”. A corte também ressaltou que mesmo a alegação de boa-fé não é suficiente para anular o direito de quem adquiriu o bem de forma regular e registrou a escritura em cartório.

“O simples fato de um comprador estar de boa-fé não anula o direito do outro, se este tiver sido mais diligente e registrado primeiro sua aquisição”, concluiu o relator.

Majoração dos honorários

A decisão ainda majorou os honorários advocatícios para 15% sobre o valor do proveito econômico obtido, nos termos do artigo 85, §11 do Código de Processo Civil. A parte apelante foi beneficiada com justiça gratuita, o que não a isenta da fixação dos honorários.

Relevância da decisão

Este julgamento reforça a importância de formalizar adequadamente os contratos de compra e venda de imóveis, com reconhecimento de firma e registro em cartório. A decisão serve como alerta para aqueles que, confiando apenas em contratos informais, acreditam estar resguardados juridicamente.

Além disso, evidencia o respaldo judicial dado aos procedimentos legais de leilões extrajudiciais, desde que respeitadas todas as formalidades previstas na Lei n.º 9.514/97, que regulamenta o Sistema Financeiro Imobiliário e a alienação fiduciária.

Fonte: Tribunal de Justiça de Mato Grosso

Processo n.º 1007601-48.2020.8.11.0037