Contrato de Compra e Venda com menos de 36 parcelas? Reajuste deve ser anual e não mensal, decide TJSP

Uma decisão recente do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) acendeu um alerta importante para o mercado imobiliário ao reconhecer como nula a prática de construtoras que aplicam correção monetária mensal em contratos com prazo inferior a 36 meses. O entendimento reforça que a tentativa de “driblar” a legislação por meio de cláusulas artificiais pode gerar consequências severas, incluindo a devolução em dobro dos valores pagos a mais pelo consumidor.

O caso analisado envolveu um contrato de compra e venda de imóvel com previsão de quitação em aproximadamente 24 meses, mas que incluía uma parcela residual de valor irrisório após 36 meses, estratégia utilizada para aparentar cumprimento da exigência legal.

Prática comum no mercado é considerada irregular

Segundo o acórdão, a legislação brasileira é clara ao permitir a correção monetária mensal apenas em contratos com prazo igual ou superior a 36 meses. Ainda assim, algumas construtoras passaram a adotar uma prática considerada irregular: estruturar contratos com pagamento quase integral antes desse período e incluir uma última parcela simbólica após o prazo mínimo.

Na prática, isso cria uma aparência de legalidade, mas não reflete a realidade do fluxo financeiro do contrato.

O tribunal foi direto ao apontar a irregularidade dessa conduta, destacando que a criação de um “vácuo” contratual, com quitação substancial antecipada e saldo residual irrelevante, tem como único objetivo permitir a cobrança indevida de reajustes mensais.

Violação da lei e tentativa de fraude

A decisão fundamenta-se nos artigos 46 e 47 da Lei nº 10.931/2004. O primeiro estabelece o prazo mínimo de 36 meses para aplicação de correção mensal, enquanto o segundo determina que são nulos os expedientes que, direta ou indiretamente, reduzam esse prazo.

Art. 46. Nos contratos de comercialização de imóveis, de financiamento imobiliário em geral e nos de arrendamento mercantil de imóveis, bem como nos títulos e valores mobiliários por eles originados, com prazo mínimo de trinta e seis meses, é admitida estipulação de cláusula de reajuste, com periodicidade mensal, por índices de preços setoriais ou gerais ou pelo índice de remuneração básica dos depósitos de poupança.

Art. 47. São nulos de pleno direito quaisquer expedientes que, de forma direta ou indireta, resultem em efeitos equivalentes à redução do prazo mínimo de que trata o caput do art. 46.

De acordo com o tribunal, a prática adotada pelas construtoras “visa conferir aparente legalidade” à cobrança, mas, na essência, viola a norma legal e prejudica o consumidor.

O acórdão também ressalta que essa conduta fere princípios básicos do direito contratual, como a boa-fé objetiva e a transparência, além de contrariar o Código de Defesa do Consumidor.

Cláusulas abusivas e nulidade reconhecida

Ao analisar o contrato, o Judiciário concluiu que a cláusula de correção monetária mensal era abusiva e, portanto, nula. Isso significa que ela não produz efeitos jurídicos e deve ser substituída por critérios legais adequados, no caso, a correção anual.

Além disso, a decisão reforça que a correção monetária não pode ser utilizada como forma de lucro, devendo apenas recompor o valor da moeda ao longo do tempo.

Outro ponto relevante foi o reconhecimento de cláusulas consideradas “potestativas”, ou seja, aquelas que permitem à construtora impor condições unilateralmente mais vantajosas, como a escolha do índice mais favorável para si.

Consequência direta: devolução em dobro

Um dos aspectos mais impactantes da decisão é a determinação de devolução em dobro dos valores pagos indevidamente pelo consumidor.

O tribunal entendeu que houve má-fé na elaboração do contrato, justamente pela tentativa de burlar a legislação. Nesses casos, aplica-se o artigo 42 do Código de Defesa do Consumidor, que prevê a repetição do indébito em dobro quando há cobrança indevida com má-fé.

Na prática, isso significa que o prejuízo financeiro das construtoras pode ser significativamente maior do que o valor originalmente cobrado.

Impacto no Judiciário e no mercado

A decisão reforça uma tendência crescente no Judiciário de combater práticas contratuais que, embora formalmente estruturadas, desrespeitam a finalidade da lei.

Para o mercado imobiliário, o recado é claro: estratégias que tentem contornar exigências legais podem ser invalidadas judicialmente, gerando prejuízos financeiros e insegurança jurídica.

Já para os consumidores, o entendimento amplia a proteção contra cobranças abusivas, especialmente em contratos de adesão, nos quais há pouca margem de negociação.

O que observar nos contratos

A decisão também serve como um guia prático para compradores de imóveis. Entre os pontos que merecem atenção estão:

1. A duração real do contrato e não apenas o prazo formal indicado;

2. A existência de parcelas residuais de valor muito baixo após longos períodos;

3. A periodicidade da correção monetária;

4. A clareza das cláusulas contratuais.

   
   

Esses elementos podem indicar tentativas de estruturar contratos em desacordo com a legislação.

Segurança jurídica e transparência

Ao declarar a nulidade dessas práticas, o tribunal reforça a necessidade de transparência nas relações contratuais e o respeito às normas legais.

O entendimento também contribui para uniformizar decisões e evitar que consumidores sejam prejudicados por cláusulas que mascaram a realidade do contrato.

Mais do que uma decisão isolada, o julgamento sinaliza um posicionamento firme do Judiciário contra abusos no setor imobiliário.

Conclusão

Se o seu contrato tem menos de 36 parcelas e está sendo reajustado mensalmente, é importante saber: essa prática pode ser considerada abusiva pela Justiça, e a cláusula pode ser declarada nula.

Diante desse cenário, fica a reflexão: o seu contrato realmente respeita o prazo legal ou há mecanismos que mascaram a forma de pagamento?

Antes de assumir qualquer compromisso, ou mesmo diante de dúvidas sobre contratos já assinados, é fundamental buscar orientação jurídica especializada. Em muitos casos, cláusulas aparentemente comuns podem esconder irregularidades que só vêm à tona quando analisadas com atenção técnica.

TJSP - 1000738-91.2025.8.26.0196