STJ mantém entendimento de fraude em venda de imóvel após inscrição de dívida ativa

A 2ª turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirmou o entendimento de que a venda de imóvel realizada após a inscrição de débito tributário em dívida ativa configura fraude à execução, mesmo que o CPF do vendedor só tenha sido incluído na execução fiscal anos depois.

A decisão foi tomada por unanimidade pelos ministros do colegiado, seguindo o voto da relatora, ministra Maria Thereza de Assis Moura. O entendimento reforça que, após a entrada em vigor da Lei Complementar 118/2005, a fraude é presumida de forma absoluta, sem necessidade de comprovar má-fé do comprador.

Entendimento do colegiado

Durante o julgamento, a defesa sustentou que a Fazenda Nacional deveria ter incluído desde o início da execução fiscal tanto o CNPJ da empresa quanto o CPF do empresário individual responsável pelo débito tributário.

Segundo o advogado da parte compradora, a inclusão do CPF apenas seis anos após a negociação do imóvel caracterizaria um redirecionamento tardio da execução, o que afastaria a hipótese de fraude.

Ao analisar o caso, a ministra Maria Thereza de Assis Moura destacou que a alienação do imóvel ocorreu depois da inscrição do débito em dívida ativa, período já alcançado pelas alterações promovidas pela LC 118/05 no Código Tributário Nacional (CTN).

Para a relatora, a legislação passou a estabelecer presunção automática de fraude à execução sempre que houver venda de bens após a inscrição da dívida tributária, independentemente de o comprador ter conhecimento da situação fiscal do vendedor.

Conforme ressaltou a ministra, não é necessária a demonstração de má-fé do adquirente para que a fraude seja reconhecida.

Caso envolve empresário individual

O processo trata da aquisição de um imóvel pertencente a um empresário individual ligado a uma microempresa executada pela Fazenda Nacional.

Na época da venda, a execução fiscal e a certidão de dívida ativa apontavam apenas o CNPJ da empresa, sem qualquer referência ao CPF do proprietário do imóvel.

Anos depois, a Fazenda incluiu o CPF do empresário na execução e na CDA, passando a questionar a negociação sob o argumento de que a venda foi realizada após a inscrição do débito tributário, situação prevista no artigo 185 do CTN como fraude à execução.

A compradora alegou ter agido de boa-fé e afirmou que obteve todas as certidões negativas necessárias antes da compra. Também argumentou que não havia penhora, averbação ou restrição registrada na matrícula do imóvel.

A defesa sustentou ainda que a ausência do CPF do empresário nos registros da execução fiscal impossibilitava que terceiros identificassem eventual vínculo entre a dívida tributária e o patrimônio pessoal do vendedor.

Fazenda alegou inexistência de separação patrimonial

Já a Fazenda Nacional defendeu que, no caso de empresário individual, não existe separação entre patrimônio pessoal e empresarial. Dessa forma, os bens da pessoa física responderiam diretamente pelas dívidas tributárias da microempresa.

Com esse entendimento, a 2ª turma do STJ concluiu que a venda do imóvel ocorreu em contexto de fraude à execução, mantendo válida a presunção prevista na legislação tributária.

Da importância da Due Diligence

Este caso reforça a importância de uma due diligence aprofundada em negociações imobiliárias, especialmente quando envolvem empresários individuais ou empresas com histórico de passivos tributários. Mais do que apenas reunir certidões negativas e verificar a matrícula do imóvel, é fundamental compreender a estrutura jurídica do vendedor, a existência de execuções fiscais em andamento e possíveis responsabilidades patrimoniais vinculadas ao negócio. A decisão do STJ evidencia que uma análise documental superficial pode não ser suficiente para afastar riscos futuros, tornando indispensável uma avaliação técnica capaz de identificar nuances jurídicas que nem sempre aparecem de forma evidente nos registros tradicionais.

REsp 2.173.311