Justiça condena construtora de BC por comercializar imóveis via termo de reserva sem registro de incorporação

Sentença da Vara da Fazenda Pública de Balneário Camboriú determina indenização de R$ 60 mil por dano moral coletivo após construtora comercializar unidades do empreendimento Garden Park Home Club sem o obrigatório registro de incorporação imobiliária.

A Vara da Fazenda Pública da Comarca de Balneário Camboriú condenou a FG Brazil Holding Ltda., grupo econômico por trás do empreendimento imobiliário Garden Park Home Club, a pagar R$ 60 mil a título de dano moral coletivo após o Ministério Público do Estado de Santa Catarina comprovar que a empresa comercializava e divulgava amplamente apartamentos de alto padrão sem o prévio e obrigatório registro de incorporação imobiliária. A sentença foi assinada pelo juiz Lenoar Bendini Madalena em 6 de maio de 2026.

Segundo os autos, a FG Brazil veiculava anúncios em redes sociais, grandes painéis na região e sites especializados, com plantas baixas, metragens e telefones para negociação, sem que o memorial de incorporação estivesse sequer registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Essa condição é exigida pelo artigo 32 da Lei nº 4.591/1964 para que qualquer venda ou oneração de unidades futuras seja legalmente válida.

A ação civil pública foi ajuizada pelo MP-SC em 2023. Na petição inicial, o órgão ministerial requereu tutela de urgência para suspender imediatamente a publicidade e as negociações, além de exigir que a empresa promovesse o registro da incorporação no prazo de 90 dias. A liminar foi inicialmente concedida em sua integralidade, mas posteriormente o Tribunal de Justiça de Santa Catarina, ao apreciar agravo de instrumento interposto pela ré, flexibilizou a medida, mantendo apenas a obrigação de promover o registro.

A defesa da construtora e os termos de reserva

A FG Brazil Holding sustentou, em contestação, que os negócios realizados consistiam em meros termos de reserva, supostamente permitidos pela nova redação do artigo 32 da Lei nº 4.591/64, introduzida pela Lei nº 14.382/22. Alegou ainda a ilegitimidade ativa do Ministério Público para a causa, argumentando que a demanda versaria sobre interesses patrimoniais de investidores de alto padrão, e não sobre direitos coletivos que justificassem a tutela estatal.

O juiz rejeitou todos os argumentos da defesa. Quanto aos termos de reserva, a sentença foi direta: os documentos apresentados como prova estabeleciam fluxo de pagamento em 100 parcelas mensais, reforços semestrais e vultosos valores de entrada, além de cláusulas de retenção em caso de rescisão. Essa estrutura jurídica configura, na avaliação do magistrado, oneração direta e antecipada do adquirente, mascarando um contrato de promessa de compra e venda sob a nomenclatura de reserva.

Sobre a legitimidade do Ministério Público, o juiz aplicou precedente recente do Superior Tribunal de Justiça, o REsp 2127585/BA, julgado em setembro de 2024, que reconhece a legitimidade do parquet para promover tutela coletiva de direitos individuais homogêneos quando a lesão, visualizada em conjunto e de forma impessoal, transcende a esfera de interesses puramente particulares e passa a comprometer relevantes interesses sociais.

Registro tardio não apaga a infração

Um ponto central do julgamento foi a questão da regularização superveniente. Em setembro de 2024, a FG Brazil comprovou a averbação do memorial de incorporação na matrícula do imóvel, ocorrida em 4 de setembro de 2024, e requereu a extinção do processo por perda do objeto. O Ministério Público se opôs, argumentando que a regularização posterior não apaga a ilicitude do período de oferta irregular.

O juiz concordou com o Ministério Público. A sentença reconhece que a obrigação de fazer foi cumprida, o que esvaziou a parte injuntiva da decisão, mas deixou claro que essa conformidade superveniente não tem o poder de apagar as infrações cometidas no período anterior, nem de afastar as penalidades pelo descumprimento de decisões judiciais.

A holding responde solidariamente

A empresa ré também tentou afastar sua responsabilidade alegando que a incorporação seria de competência exclusiva da SPE Garden Park Cidade Jardim Empreendimentos SPE Ltda. O juiz afastou a tese com base na Teoria do Fornecedor Aparente, consolidada no artigo 3º do Código de Defesa do Consumidor. A marca FG era o elemento central de atração dos consumidores no material publicitário, e a holding apresentava-se ao mercado como a verdadeira realizadora do empreendimento, o que a torna solidariamente responsável pelos atos praticados sob sua bandeira.

Quanto vale o dano moral coletivo?

O Ministério Público havia pedido condenação mínima de R$ 2 milhões. O juiz fixou o valor em R$ 60 mil, considerando os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, o porte econômico das partes, a reprovabilidade da conduta e o fato de que a regularização foi finalmente promovida, ainda que tardiamente. O valor será revertido ao Fundo de Reconstituição de Bens Lesados do Estado de Santa Catarina (FRBL), com correção monetária pelo IPCA a partir do arbitramento e juros de mora pela diferença entre a taxa SELIC e o IPCA. A sentença não está sujeita ao reexame necessário e não houve condenação em honorários advocatícios, conforme o artigo 18 da Lei 7.347/1985.

Linha do tempo do processo

2023: O MP-SC ajuíza a ação civil pública. Liminar concedida suspende a publicidade e exige o registro da incorporação no prazo de 90 dias

2023: O TJSC, em julgamento de agravo de instrumento, reduz a liminar, mantendo apenas a obrigação de promover o registro.

Setembro de 2024: A FG Brazil registra o memorial de incorporação no Cartório de Registro de Imóveis, mais de um ano após o ajuizamento da ação.

2024: O Ministério Público pede o julgamento antecipado do processo, argumentando que a regularização tardia não apaga o ilícito praticado.

Maio de 2026: Sentença condena a FG Brazil Holding a pagar R$ 60 mil por dano moral coletivo, valor a ser revertido ao Fundo FRBL do Estado de Santa Catarina.

Fonte: Processo nº 5014973-11.2023.8.24.0005/SC. Vara da Fazenda Pública da Comarca de Balneário Camboriú. Juiz Lenoar Bendini Madalena. Sentença proferida em 6 de maio de 2026. Código verificador: 310094362545v4.