Credor fiduciário não é responsável por IPTU antes de ter a posse, decide STJ - Tema 1158

O credor fiduciário, antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse no imóvel objeto da alienação fiduciária, não pode ser considerado sujeito passivo do IPTU, uma vez que não se enquadra em nenhuma das hipóteses previstas no art. 34 do CTN. - Tema 1158 do STJ

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que, nos contratos de alienação fiduciária de imóvel em garantia, o devedor fiduciante é o responsável pelo pagamento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). A decisão foi proferida pela Segunda Turma do tribunal ao julgar o Agravo Interno no Recurso Especial nº 1.815.940/SP, em sessão realizada no dia 30 de agosto de 2021.

A controvérsia discutida no processo girava em torno da possibilidade de o credor fiduciário, no caso o Banco Bradesco S/A, ser considerado legítimo para figurar no polo passivo de uma execução fiscal de IPTU. A decisão do colegiado afastou essa possibilidade, reconhecendo que a responsabilidade tributária cabe ao fiduciante, ou seja, àquele que mantém a posse direta e o uso econômico do imóvel, ainda que a propriedade formal esteja registrada em nome do credor fiduciário como garantia do financiamento.

Como funciona a alienação fiduciária

A alienação fiduciária em garantia, prevista na Lei nº 9.514/1997, é um contrato pelo qual o devedor transfere ao credor a propriedade resolúvel de um imóvel, mantendo para si a posse direta do bem. A finalidade do instrumento é assegurar o pagamento de uma dívida, com a extinção da propriedade do credor após a quitação.

Conforme destacado no julgamento, “o negócio fiduciário consubstancia, na sua essência, método de inovação jurídica, conferindo segurança e agilidade ao financiamento imobiliário, sem afastar a responsabilidade do fiduciante pela posse direta e pelo usufruto econômico do imóvel”​.

O STJ enfatizou que, embora a titularidade formal do imóvel seja atribuída ao credor fiduciário, “a sujeição passiva do IPTU incide sobre o possuidor com animus domini, isto é, aquele que exerce poderes típicos de dono, ainda que não seja o proprietário registral”​.

Fundamentação legal e jurisprudencial

O entendimento do STJ baseia-se no artigo 34 do Código Tributário Nacional (CTN), que prevê como contribuinte do IPTU o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor do imóvel. No caso da alienação fiduciária, a Corte reconheceu que, apesar do registro formal em nome do credor, o fiduciante permanece com a posse direta e a relação econômica com o imóvel, enquadrando-se na condição de contribuinte do imposto​.

A decisão ainda reafirmou que a discussão sobre eventual alteração da sujeição passiva do IPTU por lei ordinária é matéria de natureza constitucional, cuja análise escapa à competência do STJ e deve ser feita pelo Supremo Tribunal Federal (STF).

Impactos no setor imobiliário e nos contribuintes

A definição do STJ traz segurança jurídica ao setor imobiliário, especialmente para bancos e instituições financeiras que atuam como credores fiduciários. Com a exclusão de sua responsabilidade pelo IPTU, essas entidades evitam ser acionadas judicialmente por débitos fiscais relativos a imóveis garantidos por alienação fiduciária.

Por outro lado, a decisão reforça o dever dos mutuários e financiados de manterem em dia os tributos incidentes sobre o imóvel, mesmo durante a vigência do contrato de garantia.

Segundo especialistas, a medida também beneficia as prefeituras, ao consolidar um entendimento que direciona a cobrança do imposto àquele que efetivamente exerce os poderes econômicos sobre o imóvel, facilitando a arrecadação e reduzindo litígios judiciais.