STJ fixa teto de 25% de retenção em distratos imobiliários e reforça aplicação do CDC para proteger consumidor

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que, em casos de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a retenção de valores pagos pelo comprador deve respeitar o limite máximo de 25%, quando caracterizada relação de consumo. O entendimento foi firmado pela Terceira Turma da Corte ao julgar recurso especial envolvendo a devolução de quantias pagas em contrato firmado após a entrada em vigor da Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018). A decisão foi unânime e reformou entendimento das instâncias anteriores, que haviam permitido retenção de 50% dos valores pagos.

A controvérsia girava em torno da aplicação da Lei do Distrato versus o Código de Defesa do Consumidor (CDC). O colegiado concluiu que, embora a legislação específica dos distratos imobiliários estabeleça parâmetros próprios, o CDC deve prevalecer sempre que houver relação de consumo, garantindo maior proteção ao comprador.

Entendimento do tribunal

No voto condutor, a relatora destacou que a jurisprudência da Corte já havia consolidado o entendimento de que o CDC pode se sobrepor à Lei do Distrato em determinadas circunstâncias. Segundo o acórdão, “o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei do Distrato, considerando que o CDC se aplica quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de consumo”.

A decisão reafirma precedentes recentes da própria Terceira Turma, que vêm consolidando a interpretação de que o consumidor deve ser protegido contra cláusulas abusivas em contratos imobiliários. Nesse contexto, mesmo que a Lei nº 13.786/2018 permita retenções mais elevadas em determinadas situações, essa possibilidade não é absoluta.

O tribunal deixou claro que os descontos previstos na legislação do distrato continuam válidos como regra geral. No entanto, quando se tratar de relação de consumo, esses descontos devem ser limitados. Conforme consta na decisão, “a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição”.

Caso concreto e mudança de entendimento

Nas instâncias ordinárias, a cláusula contratual que previa retenção de 50% dos valores pagos havia sido considerada válida. O fundamento utilizado foi a aplicação da Lei do Distrato, especialmente em empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação.

O tribunal de origem entendeu que a retenção estava dentro dos limites legais e, portanto, não configuraria abusividade. Contudo, ao analisar o recurso especial, o STJ concluiu que esse percentual extrapola o limite aceitável quando há relação de consumo.

Ao reformar a decisão, a Corte determinou que a devolução ao comprador deve corresponder a 75% dos valores pagos, adequando a retenção ao teto de 25%.

Esse ponto representa uma mudança relevante na prática do mercado imobiliário, especialmente para contratos firmados após 2018, quando a Lei do Distrato passou a disciplinar expressamente as hipóteses de rescisão.

Relação entre CDC e Lei do Distrato

A decisão evidencia o conflito entre duas normas: de um lado, a Lei do Distrato, que trouxe maior segurança jurídica às incorporadoras; de outro, o CDC, que busca equilibrar a relação entre consumidor e fornecedor.

O entendimento do STJ estabelece uma espécie de hierarquia funcional: a Lei do Distrato continua sendo aplicada, mas não pode afastar direitos básicos do consumidor previstos no CDC.

Na prática, isso significa que cláusulas contratuais que imponham perdas excessivas ao comprador podem ser revistas pelo Judiciário. O limite de 25% passa a funcionar como um parâmetro de razoabilidade, evitando enriquecimento indevido por parte das incorporadoras.

A decisão também reforça a interpretação dos artigos 51 e 53 do CDC, que tratam da nulidade de cláusulas abusivas e da proteção do consumidor em contratos de adesão.

Impactos para o mercado imobiliário

O posicionamento do STJ deve ter impacto direto no setor imobiliário, especialmente nas relações entre compradores e incorporadoras. A possibilidade de retenção de valores elevados sempre foi um dos pontos mais controversos nos distratos.

Com a fixação do teto de 25% em casos de relação de consumo, a tendência é que haja maior previsibilidade para os compradores. Por outro lado, as empresas do setor podem precisar rever suas práticas contratuais para se adequar ao entendimento da Corte.

A decisão também pode influenciar negociações extrajudiciais, reduzindo conflitos e estimulando acordos mais equilibrados.

Outro ponto relevante é a distinção feita pelo tribunal em relação à taxa de fruição, que não está incluída no limite de 25%. Essa taxa, geralmente cobrada pelo uso do imóvel durante determinado período, continua sendo admitida de forma separada.

Segurança jurídica e proteção ao consumidor

A decisão da Terceira Turma busca equilibrar dois valores importantes: a segurança jurídica dos contratos e a proteção do consumidor. Ao reconhecer a validade da Lei do Distrato, mas impor limites baseados no CDC, o tribunal adota uma posição intermediária.

Esse entendimento reforça o papel do Judiciário na correção de desequilíbrios contratuais, especialmente em setores com grande impacto econômico e social, como o mercado imobiliário.

Além disso, a decisão contribui para uniformizar a jurisprudência, reduzindo divergências entre tribunais estaduais e fortalecendo a previsibilidade das decisões judiciais.

Precedentes e consolidação da jurisprudência

O julgamento segue uma linha já adotada pelo STJ em casos anteriores. A própria decisão menciona precedentes recentes da Terceira Turma que consolidaram a prevalência do CDC em situações de conflito com a Lei do Distrato.

Essa continuidade indica que o entendimento tende a se firmar como orientação dominante na Corte, servindo de referência para casos semelhantes em todo o país.

Com isso, advogados, incorporadoras e consumidores passam a ter um parâmetro mais claro sobre os limites de retenção em contratos rescindidos.

O que muda na prática

Na prática, a decisão estabelece três pontos principais:

Primeiro, confirma que a Lei do Distrato continua válida, mas não é absoluta.

Segundo, determina que o CDC deve prevalecer quando houver relação de consumo.

Terceiro, fixa o limite máximo de 25% de retenção dos valores pagos, exceto quanto à taxa de fruição.

Esses elementos devem orientar tanto a elaboração de novos contratos quanto a análise de disputas judiciais em andamento.

Reflexos para consumidores

Para os consumidores, a decisão representa um avanço na proteção de seus direitos. A possibilidade de perder metade do valor investido em caso de distrato sempre foi considerada excessiva por muitos especialistas.

Com o novo entendimento, o risco financeiro associado à desistência do contrato tende a ser reduzido, tornando o mercado mais equilibrado.

Ainda assim, é importante destacar que a retenção de até 25% continua sendo permitida, o que exige cautela por parte dos compradores ao firmar contratos.

Reflexos para incorporadoras

Do lado das incorporadoras, a decisão pode exigir ajustes nas estratégias comerciais e jurídicas. A limitação da retenção pode impactar o fluxo de caixa e a gestão de riscos dos empreendimentos.

Por outro lado, a definição de um parâmetro claro também pode reduzir a judicialização, já que diminui a margem para interpretações divergentes.

Empresas que adotarem práticas mais transparentes e equilibradas tendem a se adaptar melhor ao novo cenário.

Conclusão

A decisão do STJ representa um marco importante na relação entre consumidores e incorporadoras no Brasil. Ao estabelecer o limite de 25% para retenção de valores em distratos imobiliários, a Corte reforça a proteção ao consumidor sem ignorar a importância da segurança jurídica.

O entendimento deve influenciar não apenas decisões judiciais futuras, mas também a forma como contratos imobiliários são elaborados e negociados.

Diante desse cenário, a decisão do STJ acende um alerta importante para quem pretende comprar ou já adquiriu um imóvel na planta: afinal, o que prevê o seu contrato em caso de desistência?

Mais do que nunca, é fundamental que o consumidor leia com atenção as cláusulas de rescisão e, diante de dúvidas, busque orientação jurídica especializada. Isso porque, embora o entendimento do tribunal estabeleça limites mais claros, cada caso pode ter particularidades que influenciam diretamente nos valores a serem devolvidos.

Em um mercado ainda marcado por contratos complexos e, muitas vezes, pouco transparentes, informação e assessoria qualificada continuam sendo as melhores ferramentas para evitar prejuízos

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