Quando estou diante de uma permuta com torna ou uma compra e venda com dação em pagamento?

No mercado imobiliário, é comum que negociações envolvam não apenas dinheiro, mas também outros bens como forma de pagamento. Entre as principais modalidades, destacam-se a permuta com torna e a compra e venda com dação em pagamento. Ambas podem parecer semelhantes, mas possuem características distintas que impactam a forma de tributação, os custos envolvidos e a estrutura jurídica da transação.

O que é a permuta de imóveis?

A permuta é caracterizada pela troca de imóveis (ou outros bens, como veículos). Quando os bens trocados possuem valores equivalentes, a transação é considerada uma permuta simples. No entanto, se houver diferença de valores entre os imóveis envolvidos, a operação passa a ser classificada como permuta com torna.

Na permuta simples, por exemplo, um apartamento avaliado em R$ 200.000,00 pode ser trocado por um terreno do mesmo valor. Nesse caso, para fins de tributação e despesas cartorárias, a negociação funciona como duas compras e vendas simultâneas, sendo que cada parte arca com os custos relativos ao imóvel que está adquirindo.

Já na permuta com torna, a negociação envolve um imóvel de valor maior que o outro, exigindo que uma das partes complemente a diferença com um pagamento em dinheiro. Suponha que um terreno de R$ 500.000,00 seja trocado por um apartamento avaliado em R$ 300.000,00, mais um pagamento adicional de R$ 200.000,00. O proprietário do apartamento desembolsaria essa quantia como forma de compensação (torna).

Compra e venda com dação em pagamento

A dação em pagamento é uma forma alternativa de quitação de dívida, na qual o devedor entrega um bem (como um imóvel) para liquidar parte do valor devido. Apesar da semelhança com a permuta com torna, há uma diferença essencial: o imóvel dado em pagamento deve corresponder a, no máximo, 50% do valor do bem adquirido.

Por exemplo, suponha que Mévio tenha um terreno avaliado em R$ 500.000,00 e o venda para Tício. Tício, por sua vez, paga parte do preço com um apartamento avaliado em R$ 200.000,00 e complementa o restante com R$ 300.000,00 em dinheiro. Como o imóvel usado na negociação equivale a menos de 50% do valor do bem adquirido, a operação é caracterizada como compra e venda com dação em pagamento, e não como permuta com torna.

Diferenças práticas e implicações

Embora as duas operações sejam semelhantes na forma de pagamento, a distinção entre permuta com torna e dação em pagamento impacta diretamente a tributação, o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) e as obrigações cartorárias.

Em qualquer uma dessas transações, a transferência dos imóveis deve ser formalizada por meio de escritura pública e posteriormente registrada na matrícula dos bens negociados.

Tanto a permuta quanto a dação em pagamento são opções viáveis para quem deseja comprar ou vender um imóvel sem a necessidade de dispor de todo o valor em dinheiro. No entanto, é fundamental contar com um especialista que transponha para o contrato a operação exata a ser realizada, orientando o cliente sobre as diferenças entre as alternativas disponíveis para evitar complicações legais e tributárias.