Recibo de compra e venda garante usucapião, decide STJ em nova interpretação sobre justo título

Decisão reconhece documento simples como suficiente para aquisição de imóvel após posse prolongada

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que o recibo de compra e venda de imóvel pode ser considerado justo título para fins de usucapião ordinária, permitindo a aquisição da propriedade mesmo sem documentação formal completa. A decisão foi tomada em julgamento de recurso especial e reforça a interpretação mais ampla do artigo 1.242 do Código Civil, privilegiando a função social da propriedade e o direito à moradia.

Segundo o entendimento firmado, quando comprovada a posse mansa, pacífica e contínua pelo prazo legal, aliada à boa-fé, o recibo é suficiente para demonstrar a intenção de transferência do bem, viabilizando o reconhecimento da prescrição aquisitiva.

Entendimento amplia conceito de justo título

No caso analisado, a ação de usucapião havia sido inicialmente julgada improcedente sob o argumento de ausência de justo título, já que o único documento apresentado era um recibo de compra e venda. O tribunal de origem manteve esse entendimento, afirmando que o documento não atendia aos requisitos legais para transferência da propriedade.

Ao reexaminar a controvérsia, o STJ adotou posição diferente. Para a Corte, o conceito de justo título não deve ser interpretado de forma restritiva. Pelo contrário, deve abranger documentos que, ainda que não formalizem plenamente a transferência, evidenciem a intenção entre as partes.

No voto, ficou destacado que “a previsão legal atinente ao requisito do justo título deve ser objeto de interpretação extensiva, de modo a abranger os elementos que [...] permitam concluir que houve a intenção de transferência da propriedade”.

Posse e tempo continuam sendo essenciais

A decisão também reforça que o reconhecimento da usucapião não depende apenas do documento apresentado. É indispensável o cumprimento dos demais requisitos legais, como o exercício da posse de forma contínua e incontestada pelo período mínimo exigido.

De acordo com o acórdão, “o reconhecimento da usucapião ordinária exige [...] posse mansa e pacífica pelo prazo de mais de dez anos, a existência de justo título e de boa-fé”.

No caso concreto, foi considerado que o tempo de posse ultrapassava o período necessário e que não havia controvérsia sobre a ocupação do imóvel, o que contribuiu para o provimento do recurso.

Função social da propriedade orienta decisão

Um dos pontos centrais do julgamento foi a valorização da função social da propriedade e do direito à moradia. O STJ destacou que uma interpretação excessivamente formalista poderia impedir a regularização de imóveis ocupados legitimamente por longos períodos.

Segundo o entendimento adotado, restringir o conceito de justo título apenas a documentos formalmente perfeitos esvaziaria a própria finalidade da usucapião ordinária.

Nesse sentido, o voto aponta que exigir formalidades rígidas tornaria o instituto “absolutamente supérfluo”, já que outras vias jurídicas poderiam ser utilizadas para regularização, como a adjudicação compulsória.

Decisão reforma entendimento anterior

Com a nova interpretação, o STJ reformou as decisões das instâncias inferiores e reconheceu o direito à aquisição do imóvel por usucapião.

O recurso especial foi conhecido e provido, declarando a prescrição aquisitiva em favor da parte que exercia a posse do bem. A decisão também determinou a inversão dos ônus da sucumbência.

Impactos para casos semelhantes

A decisão pode ter repercussão relevante em processos semelhantes em todo o país, especialmente em situações em que a formalização da compra do imóvel não foi concluída, mas há comprovação de posse prolongada e boa-fé.

Ao admitir o recibo como justo título, o STJ facilita a regularização fundiária em contextos onde a informalidade é comum, ampliando o acesso ao direito de propriedade.

O novo entendimento tende a beneficiar pessoas que adquiriram imóveis de forma simples, muitas vezes sem escritura pública, mas que exerceram a posse de maneira legítima ao longo dos anos.

Segurança jurídica e limites

Apesar da ampliação interpretativa, o STJ ressalvou que eventuais direitos de terceiros continuam protegidos e podem ser discutidos em ações próprias.

Ou seja, o reconhecimento da usucapião não elimina automaticamente disputas futuras, caso surjam provas de titularidade ou outros direitos sobre o imóvel.

Ainda assim, a decisão sinaliza uma tendência de flexibilização na análise dos requisitos formais, priorizando a realidade fática e a função social da propriedade.

REsp 2.215.421