STJ garante comissão sobre área total vendida a corretora substituída em transação milionária

Decisão reconhece direito de empresa de corretagem a receber comissão proporcional a todo o terreno negociado, mesmo sem participação no contrato final

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, em julgamento recente, que a corretora Muratore Empreendimentos & Participações Ltda. tem direito a receber comissão sobre a totalidade da área de um terreno vendido à MRV Engenharia e Participações S.A., mesmo sem ter participado das fases finais da negociação. O imóvel em questão, localizado na Avenida Jean Khoury Farah, em São Paulo, tem área de mais de 57 mil metros quadrados e foi vendido por R$ 700 milhões.

A decisão da Terceira Turma do STJ, relatada pelo ministro Paulo Dias de Moura Ribeiro, reformou parcialmente acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), que havia limitado a comissão da corretora à área inicialmente apresentada — cerca de 13.790 m². O tribunal superior reconheceu que, embora a corretora tenha atuado apenas no início das tratativas, sua participação foi essencial para viabilizar a concretização do negócio.

“A atuação da corretora Muratore, que promoveu a aproximação entre os proprietários do terreno e a MRV, deve ser remunerada em sua integralidade”, afirmou o ministro Moura Ribeiro em seu voto. Segundo ele, o contrato de corretagem tem natureza de obrigação de resultado, e a aproximação útil entre as partes é suficiente para gerar o direito à comissão.

Origem do litígio

A ação judicial teve início após a Muratore alegar ter sido excluída do fechamento da negociação entre a MRV e as empresas LPU Lindencorp Participações e Urbanismo Ltda. e Itaquera Desenvolvimento Imobiliário Ltda., donas do terreno. Segundo a corretora, ela foi responsável por prospectar o imóvel e apresentar a oportunidade à MRV, dando início às tratativas.

Apesar disso, a venda foi finalizada por outra corretora, a Terrabuy Intermediações, que recebeu integralmente a comissão de 6% sobre o valor do negócio. A Muratore então acionou a Justiça para reivindicar o pagamento da sua parte pela intermediação inicial.

Em primeira instância, a Justiça reconheceu o direito da Muratore e fixou a comissão em 6% sobre o valor total negociado. O TJSP, ao julgar apelações das rés, limitou a comissão à área ofertada inicialmente. Agora, com o julgamento do recurso especial no STJ, o entendimento original foi parcialmente restaurado.

Divisão da comissão

O STJ definiu que a Muratore deve receber 50% da comissão, equivalente a 3% do valor total do negócio, ou seja, R$ 21 milhões, conforme o percentual previsto em contrato. A outra metade permanece com a empresa Terrabuy, que atuou na fase final da negociação.

“Se o negócio principal é concluído como resultado do trabalho conjunto de mais de um corretor, ambos têm direito à remuneração pela aproximação bem-sucedida que realizaram”, escreveu o relator, com base no artigo 728 do Código Civil.

Reconhecimento do trabalho útil

Para o STJ, ficou comprovado que a área inicialmente apresentada pela Muratore (13.790 m²) está contida dentro da área final adquirida pela MRV (57.119,26 m²). Dessa forma, o trabalho inicial da corretora teve papel decisivo na realização do contrato.

O ministro Moura Ribeiro reforçou que a comissão deve ser calculada sobre a totalidade da área comprada, pois “não há como separar o trabalho realizado pela Muratore, mesmo com alterações posteriores nas condições do negócio”.

Jurisprudência reforçada

A decisão do STJ reforça a jurisprudência da Corte em defesa da remuneração de corretores quando comprovada a aproximação entre as partes, mesmo que a formalização do contrato tenha ocorrido por intermédio de outros agentes ou em condições modificadas.

O relator citou precedentes da Terceira e da Quarta Turma do STJ para fundamentar seu voto, destacando que “é firme a jurisprudência do STJ no sentido de que, para que seja devida a comissão, basta a aproximação das partes e a conclusão bem-sucedida do negócio jurídico”.

Custas e honorários

A Corte ainda definiu que as custas e despesas processuais devem ser rateadas: 30% a cargo da Muratore e 70% a cargo da MRV, LPU e Itaquera. Os honorários advocatícios seguiram a mesma proporção.

Impacto para o mercado imobiliário

A decisão é significativa para o setor imobiliário, especialmente para os profissionais e empresas que atuam com corretagem de grandes áreas urbanas. Ela estabelece um importante precedente quanto ao reconhecimento do trabalho de intermediação parcial em transações complexas.

O entendimento firmado pelo STJ protege a atuação dos corretores e oferece mais segurança jurídica para esse tipo de contrato. Também evita que intermediários sejam preteridos por ajustes de última hora, após já terem realizado parte considerável do esforço comercial.

REsp.2.165.921