STJ define prazo de dez anos para restituição de corretagem em caso de atraso na entrega de imóveis

Decisão tem impacto direto em milhares de consumidores e incorporadoras em todo o país

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou, em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, que o prazo de prescrição para consumidores exigirem a devolução da comissão de corretagem, quando há rescisão de contrato por atraso na entrega de imóvel, é de dez anos. A tese, fixada no Tema 1099, reforça a responsabilidade das construtoras e incorporadoras e afasta a prescrição trienal que vinha sendo aplicada em outros contextos.

Entenda a controvérsia

O caso teve origem em Fortaleza (CE), quando um casal ingressou na Justiça pedindo a rescisão do contrato de compra e venda de um apartamento no empreendimento Vitral Residencial Clube, alegando atraso na entrega da obra. Além da devolução das parcelas pagas, eles solicitaram também o reembolso integral da comissão de corretagem.

As instâncias inferiores reconheceram o direito dos compradores, aplicando a Súmula 543 do STJ, que garante restituição integral em casos de culpa exclusiva da incorporadora. A discussão chegou ao STJ, que precisou definir se o prazo para cobrar a devolução da corretagem seria de três anos, como no Tema 938, ou de dez anos, previsto no artigo 205 do Código Civil.

Diferença entre os temas 938 e 1099

No Tema 938, a Corte havia decidido que o prazo de três anos se aplicava às ações que questionavam a abusividade da cláusula de corretagem. Já no Tema 1099, o fundamento é outro: trata-se da resolução do contrato por inadimplência da construtora, ou seja, por atraso na entrega do imóvel.

O relator, ministro Humberto Martins, destacou que “não se cogita de prescrição enquanto o contrato está em cumprimento, pois o vínculo só se rompe após a rescisão, quando nasce a pretensão de restituição”. Assim, a Corte afastou a tese de prescrição trienal e adotou a regra geral de dez anos.

Participação de entidades e impacto no mercado

O julgamento mobilizou diversas entidades como amicus curiae. A Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) argumentou que a prescrição decenal poderia gerar impacto financeiro bilionário para o setor. Já o Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor (Idec) defendeu a aplicação do prazo maior, reforçando a proteção ao consumidor.

Segundo a Defensoria Pública do Rio Grande do Sul, “a jurisprudência do STJ tem se firmado em prol da prescrição decenal nesses casos, justamente para evitar prejuízos ao comprador, parte mais vulnerável da relação contratual”.

Caso concreto foi extinto por acordo

Apesar da relevância do julgamento, no caso concreto que originou o recurso, as partes firmaram acordo extrajudicial, o que levou à extinção do processo no Tribunal de Justiça do Ceará. Ainda assim, o STJ manteve a análise da matéria, destacando que, uma vez reconhecida a afetação do recurso especial como representativo da controvérsia, ocorre a chamada objetivação do processo.

Isso significa que, após a afetação, o caso passa a ter caráter coletivo, voltado à uniformização da jurisprudência, e não pode mais ser retirado pelas partes na perspectiva subjetiva tradicional. O objetivo é evitar má-fé, fraude processual e manipulação da jurisdição.

O próprio artigo 998, parágrafo único, do Código de Processo Civil de 2015 deixa claro que “a desistência do recurso não impede a análise de questão cuja repercussão geral já tenha sido reconhecida e daquela objeto de julgamento de recursos extraordinários ou especiais repetitivos”.

Em reforço, a Corte Especial do STJ já havia firmado entendimento semelhante ao julgar questão de ordem no REsp 1.063.343/RS, ocasião em que afirmou que, em recursos afetados como representativos da controvérsia, prevalece o interesse coletivo sobre o individual das partes, não sendo possível a desistência.

Tese fixada pelo STJ

O STJ consolidou a seguinte tese:

“Aplica-se o prazo prescricional decenal (art. 205, CC/2002) à pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, quando o pedido de repetição contra a incorporadora/construtora tiver por fundamento a resolução do contrato em virtude de atraso na entrega do imóvel, contando-se o prazo desde a ciência da recusa da restituição integral das parcelas pagas.”

A decisão deve orientar tribunais de todo o país e serve como referência para milhares de processos semelhantes que discutem a devolução da comissão de corretagem em contratos de imóveis não entregues no prazo.

Processo: REsp 1.897.867

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