STJ impõe responsabilidade solidária à imobiliária por leilão inexistente

STJ confirma responsabilidade solidária de corretora por induzir clientes à compra de imóvel em leilão inexistente e reforça dever de transparência nas intermediações

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu manter a condenação solidária de uma empresa imobiliária por má prestação de serviços de corretagem, ao intermediar, sem a devida diligência e transparência, a participação de quatro compradoras em um leilão judicial fraudulento. A decisão reforça a importância do dever de informação e da boa-fé objetiva nas relações de intermediação imobiliária.

A controvérsia gira em torno da venda de um imóvel localizado em São Paulo, arrematado pelas autoras da ação por mais de R$ 4,1 milhões em um leilão eletrônico supostamente autorizado pela Justiça, mas que, na prática, jamais ocorreu. A falsa hasta pública foi promovida por uma empresa de gestão e intermediação de ativos, também ré no processo.

A corretora, sócia da imobiliária condenada, foi quem apresentou às compradoras a oportunidade de aquisição do imóvel em um leilão que, àquela altura, já havia sido suspenso por decisão da 4ª Vara Cível do Foro Central da Capital. Mesmo ciente da suspensão, a corretora insistiu na negociação, enviando às interessadas edital falsificado e mantendo contatos frequentes por e-mail e telefone, reiterando a validade do certame.

A participação das compradoras no leilão eletrônico foi intermediada pelas duas empresas. Após a suposta arrematação, as compradoras receberam instruções para depositar o valor em conta bancária da empresa gestora do leilão, o que fizeram de boa-fé. Somente depois, ao consultarem os autos judiciais, descobriram que não existia novo leilão autorizado e que todo o processo havia sido fraudado.

Responsabilidade solidária confirmada

O STJ confirmou que a imobiliária agiu com negligência ao não verificar, como era seu dever, a veracidade das informações sobre a realização do leilão. Para o ministro relator, "a condenação se baseou na má prestação do serviço de corretagem [...] bem como na ausência de sua boa-fé em seu agir ao não prestar as informações necessárias sobre a validade e lisura do negócio".

A empresa tentou se eximir da culpa, alegando que apenas apresentou o negócio e repassou os documentos da empresa leiloeira, que, por ser oficial, teria fé pública. A defesa sustentou ainda que o erro foi exclusivo das compradoras, que não seguiram o que dizia o edital ao realizar o pagamento diretamente à empresa de leilões. Porém, o tribunal não aceitou esse argumento.

Segundo o acórdão, "a corretora não prestou a contento o serviço de intermediação, vez que, por meio de sua sócia, agiu de forma equivocada ao enviar aos representantes das autoras comunicação do leilão do imóvel quando este já havia sido suspenso pelo juízo". O voto acrescenta que o envio de um edital falsificado caracteriza “produto de fraude” e que é dever do corretor de imóveis atuar com “diligência e prudência”, conforme prevê o artigo 723 do Código Civil.

Boa-fé objetiva e dever de diligência

Ao julgar o caso, o Tribunal de Justiça de São Paulo já havia reconhecido a responsabilidade da empresa em primeira e segunda instâncias, condenando-a a devolver o valor recebido pela corretagem e a indenizar as compradoras de forma solidária com a empresa leiloeira.

O STJ manteve esse entendimento e destacou que a boa-fé objetiva deve permear toda relação contratual. “É irrelevante o fato de as autoras serem advogadas e empresárias experientes. Isso não isenta a corretora do dever de prestar todas as informações sobre a validade do negócio jurídico”, pontua o acórdão.

A corte ainda ressaltou que foram enviadas pelo menos cinco comunicações insistentes às compradoras, incentivando a participação no leilão mesmo após a sua suspensão judicial. O material incluía uma versão não oficial do edital, além de contatos diretos com representantes da empresa leiloeira.

Valor da condenação

A imobiliária foi condenada a devolver R$ 120 mil relativos à comissão de corretagem recebida, além de responder solidariamente com a empresa de leilões pela restituição do valor total de R$ 4.497.767,10, pagos indevidamente pelas compradoras. Esse montante será acrescido de correção monetária e juros de mora. A decisão também majorou os honorários advocatícios para 20% sobre o valor da condenação.

A decisão do STJ encerra a discussão no âmbito recursal, já que não foram acolhidos os argumentos da empresa quanto à suposta ausência de ilicitude em sua conduta ou vício na fundamentação da decisão judicial.

Precedente relevante

Este julgamento serve de alerta aos players do mercado imobiliário ao reforçar a responsabilidade das imobiliárias nos casos de intermediação de negócios com risco elevado ou falta de clareza legal. Ao mesmo tempo, alerta profissionais do setor sobre as consequências da negligência na verificação das condições jurídicas dos imóveis oferecidos.

A corte também deixou claro que o corretor de imóveis não é apenas um “apresentador de oportunidades”, mas sim parte ativa no processo, com a obrigação legal de prestar informações completas e verdadeiras ao cliente, sob pena de responder por eventuais prejuízos.

Fonte: STJ

Faça o download da decisão: https://shre.ink/egQu