STJ decide que penhor legal pode coexistir com garantia contratual em contratos de locação
- O Imobiliarista
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O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, por unanimidade, que o penhor legal pode ser aplicado mesmo quando já existe garantia contratual em um contrato de locação. A decisão foi tomada pela Terceira Turma ao negar provimento a um recurso especial que questionava a possibilidade de cumulação dessas garantias.
O caso analisado envolveu uma disputa sobre a legalidade do uso do penhor legal por um locador, mesmo havendo outra garantia prevista no contrato. A controvérsia girava em torno da interpretação da Lei do Inquilinato, que proíbe a exigência de mais de uma garantia contratual no mesmo acordo.
Entenda a decisão
No julgamento, os ministros entenderam que a proibição legal se aplica exclusivamente às garantias contratuais, ou seja, aquelas definidas pelas partes no momento da assinatura do contrato.
Já o penhor legal tem natureza distinta. Ele não depende da vontade das partes, pois decorre diretamente da lei. Trata-se de um mecanismo que permite ao credor reter bens do devedor para garantir o pagamento de uma dívida, especialmente em casos de inadimplência.
Segundo o voto do relator, “a vedação legal à cumulação de garantias contratuais e o penhor legal são institutos compatíveis, inexistindo impedimento jurídico ao exercício deste último ainda que haja garantia contratual válida no pacto locatício”.
Diferença entre garantias
A decisão reforça a distinção entre dois tipos de garantias no direito brasileiro:
As garantias contratuais são aquelas negociadas entre as partes, como fiança, caução ou seguro-fiança. A legislação limita a utilização dessas garantias a apenas uma por contrato, justamente para evitar abusos contra o locatário.
Já o penhor legal é uma garantia prevista diretamente na lei. Ele pode ser aplicado independentemente de acordo prévio e permite ao credor se apropriar de determinados bens do devedor para assegurar o pagamento da dívida.
De acordo com o entendimento do STJ, esses dois mecanismos não se confundem e podem coexistir sem violar a legislação.
Caso concreto analisado
No caso específico, a discussão teve origem em uma ação que buscava a homologação de penhor legal sobre bens deixados em um imóvel alugado, após inadimplência contratual.
A instância inferior havia rejeitado o pedido, sob o argumento de que já existia outra garantia no contrato. No entanto, o tribunal local reformou essa decisão, reconhecendo a validade do penhor legal.
Ao analisar o recurso, o STJ manteve esse entendimento, afirmando que a existência de garantia contratual não impede o uso do penhor legal pelo locador.
Fundamentação jurídica
A decisão destaca que a limitação prevista na Lei do Inquilinato tem como objetivo evitar abusos na fase de contratação, impedindo que o locador exija múltiplas garantias do locatário.
Por outro lado, o penhor legal atua em momento posterior, quando há inadimplência. Nesse contexto, ele funciona como uma forma de proteção ao credor, permitindo a retenção de bens para garantir o pagamento da dívida.
O tribunal também ressaltou que o penhor legal é uma forma excepcional de autotutela privada, admitida pelo ordenamento jurídico em situações específicas.
Impactos da decisão
A decisão do STJ tem impacto relevante para o mercado imobiliário e para as relações de locação, especialmente em contratos comerciais.
Ao reconhecer a possibilidade de coexistência entre garantias contratuais e o penhor legal, o tribunal amplia os instrumentos disponíveis para o locador em casos de inadimplência.
Por outro lado, a decisão mantém a proteção ao locatário na fase de contratação, ao reafirmar a proibição de exigir múltiplas garantias contratuais.
Segurança jurídica e equilíbrio
O entendimento contribui para a segurança jurídica, ao esclarecer a interpretação de normas que frequentemente geram dúvidas no setor imobiliário.
A decisão também busca equilibrar os interesses das partes, garantindo proteção tanto ao locador quanto ao locatário.
Enquanto o locador passa a contar com mais mecanismos para assegurar o recebimento de créditos, o locatário continua protegido contra exigências abusivas no momento da contratação.
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